Лостов ефект

Днешната тема е лостовият ефект, или финансов лост (leverage). Това е една от любимите ми финансови теми, защото лостовият ефект, както и сложната лихва, има силата да превърне скромни инвестиции в истинско богатство. Той е тайната относно късмета на много милионери.

И така, какво е лостовият ефект и как може да го използваш, за да осигуриш собственото си финансово бъдеще? Финансовият лост е подобен на физическия лост -- той ти дава силата да вдигнеш нещо много тежко със сравнително малко усилие. Когато става въпрос за пари, това означава да използваш пари взети на заем и сравнително малка първоначална инвестиция, за да контролираш много по-голяма търговска операция.

Има няколко вида инвестиции, в които можеш да използваш лостов ефект. Недвижимото имущество е едно от тях. Можеш да инвестираш в апартамент като използваш много голям лостов ефект, т.е. пари на други хора. Това означава, че в дългосрочен план, ще печелиш от ръста на цената на целия апартамент, въпреки че си платил само за част от него. Това е едно от най-големите преимущества на лостовия ефект. Но обърни внимание, че за краткосрочния инвеститор, това е и един от най-големите рискове.

Растежът на цените на имотите в България се забави наскоро, но през последните няколко години беше между 10% и 12%, на средно. Печалби в такъв размер, сами по себе си, не са нищо чак толкова невиждано -- но лостовият ефект може да ги превърне в нещо много повече.

Нека да разгледаме следния прост пример, в който ти купуваш апартамент за 100 000 лева, като плащаш начална вноска от 20 000 лева (това е лост 5:1), а останалото е заем от банка или пък апартаментът е на разсрочено плащане от строителя. Ако цената на този апартамент се вдигне с 5% през първата година, това ти носи печалба от 5 000 лева за твоята инвестиция от 20 000 лева -- това е печалба от 25%. Доста добра печалба. Но ако началната ти вноска е само 10 000 лева (тоест лост 10:1), тогава печалбата ти от растежа на цената се удвоява и става 50%. Това вече наистина е зашеметяваща печалба! Този пример, разбира се, е много опростен и не взима в предвид някои неща, като цената на заема (т.е. лихвите) и разходите по продажбата на апартамента, както и парите, които можеш да спечелиш като дадеш апартамента под наем. Ако наемът за апартамента е достатъчен, за да покрие месечните вноски по заема (или поне лихвите от заема!), тогава твоите печалби са още по-добри.

Този пример показва как лостовият ефект може да донесе печалби за хиляди, дори и да нямаш хиляди да инвестираш в началото. С лостов ефект, можеш да изградиш богатство много по-бързо, от колкото ако плащаш за всичко веднага само с твои пари. Ако беше платила веднага цялата сума от 100 000 лева за същата къща, тогава твоите печалби щяха да са ( на база на 5% ръст в цените) точно 5%. Като заплати само 10% първоначална вноска, обаче, ти ги увеличи от 5% до 50%.

Когато става дума за големи покупки, като апартамент или къща, не е нечувано да финансираш дори 90% от цената на имота и да направиш първоначлна вноска от само 10%. С акциите, от друга страна, обикновено най-големият лост, който може да използваш е 50%, което означава, че можеш да купиш акциите на половината от цената им и брокерската къща осигурява парите за останалото.

Купуването на акции с пари на заем се нарича марджин търговия. Но трябва много да внимаваш! Тя може да е много рискова! С акциите, може да получиш "марджин кол" (margin call), ако цената на акцията падне под определена сума. Марджин кол означава, че брокерската къща изисква да захраниш повече пари по сметката си и да заплатиш допълнителна част от акциите, които си закупила с пари на заем. Един марджин кол може да те накара да продадеш акции по много лошо време.

При недвижимото имущество, няма марджин кол. Дори и цената на имота да спадне за определен период, и дори новата му стойност да е под размера на заема, кредитора не може да си поиска заема обратно и да очаква да го изплатиш изведнъж. Това е нещо добро за купувача.

Използването на лостов ефект при покупката на недвижими имоти може много да увеличи печалбите ти, но е важно да помниш, че също така може да увеличи загубите ти. Ако първоначалната ти вноска за къща е 10% и по-късно цената на къщата падне с 10%, тогава на хартия ти си загубила цялата си първоначална инветиция. А ако вече си платила 6% комисионна на агента си при покупката на къщата, тогава само 4% спад на цената на къщата е достатъчна да изличи първоначалната ти вноска, ако решиш да продадеш къщата сега. Но, ако решиш да запазиш къщата като дългосрочна инвестиция, използването на лостов ефект при покупка на недвижимо имущество обикновено е добро решение -- рискът от лоста намалява с времето, защото цените на имотите в дългосрочен план растът по-бързо от инфлацията.

И така, Пари за Бижута си мечтае да знаеше повече за лостовия ефект, когато купуваше първата си къща. Аз направих първоначална вноска от 20%. Ако бях платила само 10% в началото, то месечните ми вноски по заема щяха да са по-високи, но пък щяха да ми останат другите 10% в брой -- да покриват тази разлика в месечните вноски за много години напред, плюс още пари, които мога да инвестирам в друго нещо.

Лостовият ефект е причината, по която недвижимото имущество (когато е купувано разумно и държано в дългосрочен план ) може да бъде силна стратегия за изграждане на личното богатство.

За повече информация свързана с марджин търговията с акции, можеш да научиш тук и тук. В по-късна статия в Пари за Бижута, смятам да пиша повече за друг начин да използваш лостов ефект на борсата -- чрез опции. До тогава можеш да научиш повече за опциите тук.За повече информация свързана с марджин търговията с акции, можеш да научиш тук и тук. В по-късна статия в Пари за Бижута, смятам да пиша повече за друг начин да използваш лостов ефект на борсата -- чрез опции. До тогава можеш да научиш повече за опциите тук.